Le viager est une variante de la vente immobilière.

Avec la baisse du nombre d’actifs et l’augmentation du nombre de retraités en Suisse, les équilibres sur le marché du travail et sur les systèmes de retraite et santé vont connaître des modifications profondes.

Ce sont principalement des personnes d’un certain âge ou à la retraite qui vendent en viager leur bien afin d’obtenir un complément de revenus tout en conservant le droit de rester vivre dans le bien immobilier mis en vente en viager, assurer un complément de revenu à vie, bénéficier des avantages fiscaux significatifs et anticiper la succession.

Le vendeur du bien en viager est nommé en droit : le « crédirentier » car il est le créditeur de la rente, l’acheteur est appelé le « débirentier » car il sera le débiteur de la rente.

L’achat en viager en Suisse peut être payé de plusieurs façons : sous forme de bouquet et/ou de rente. La vente d’un bien en viager comporte un avantage fiscal pour le créditrentier et le débirentier . Le viager s’applique en général surtout à des ventes d’appartements, de maisons ou de terrains. C’est un notaire qui rédige le contrat de vente en viager. Dès la signature de l’acte de vente en viager, l’appartement, la maison, ou le terrain devient la propriété de l’acheteur.

Le viager est un type d’investissement exclusif, solution sur-mesure s’adaptant parfaitement aux intérêts des acheteurs et des vendeurs.

On appelle LE BOUQUET, le versement comptant d’un capital dès l’acquisition d’un bien en viager. Le bouquet comprend une somme d’argent que le crédirentier peut immédiatement demander à l’acheteur. Le bouquet est fixé librement entre l’acquéreur et le vendeur. Généralement, le bouquet est versé à la signature du contrat chez le notaire. Le bouquet doit être équilibré tout en tenant compte des besoins du vendeur et des possibilités financières de l’acheteur. Plus le bouquet est important et moins la rente est élevée.

Concrètement, la transaction consiste en premier lieu à estimer le bien. Il est possible de ne verser qu’une rente sans aucun bouquet. Le bouquet n’est pas obligatoire mais en pratique il est prévu afin de diminuer les versements à vie. Avec un bouquet, le vendeur peut rembourser les dettes (notamment pour rembourser une hypothèque). Il peut également se servir de son bouquet à des fins de dons ou l’utiliser pour voyager. En général, plus le vendeur a un âge avancé, plus le bouquet est important.

La Rente viagère est une somme périodiquement versée à vie au crédirentier. Le débirentier s’engage à verser cette redevance au bénéficiaire en échange d’un bien immobilier. L’arrérage est le nom également défini pour une rente. Une rente peut être consentie sur une ou deux têtes. Si la rente est fixée aux deux conjoints, lorsqu’il y a décès d’un des deux époux, la rente continue à être versée au conjoint survivant. La rente et le droit d'habitation à vie protègent le conjoint.

Plusieurs critères définissent le montant de la rente. Elle est établie entre les parties librement suivant l’âge et l’espérance de vie du crédirentier en tenant compte de l’évaluation du bien à sa juste valeur. La rente varie beaucoup suivant l’âge. La rente viagère peut être versée une fois par an ou tous les mois, tous les trimestres.
La rente est une bonne formule pour un complément de revenu ou de retraite.

L’usufruit confère en principe au bénéficiaire de ce droit (l’usufruitier ou l’usufruitière) un droit d’usage et de jouissance complet de la chose appartenant à un tiers (le nu-propriétaire). Le droit d’habitation est, quant à lui, le droit de demeurer dans un bien immobilier ou d’en occuper une partie. Ainsi, le droit de propriété est divisé entre deux personnes: l’une est propriétaire du bien mais ne peut pas en jouir, l’autre n’est pas propriétaire mais peut y vivre, voire en avoir la jouissance totale.

Nuance de taille La différence entre l’usufruit et le droit d’habitation se situe principalement dans le fait que l’usufruitier peut transmettre l’exercice de son droit à un tiers, ce qui n’est pas le cas du bénéficiaire d’un droit d’habitation.

L’usufruitier est donc libre de ne pas habiter dans le bien et peut louer tout ou partie de l’immeuble, alors que le bénéficiaire du droit d’habitation est le seul à pouvoir y vivre. L’usufruitier assume l’entretien de la chose, les impôts, les primes d’assurance et les intérêts de la dette hypothécaire. Il doit procéder aux actes d’administration en rapport avec l’usage et la jouissance de la maison. Ainsi, il doit assumer la totalité des charges et réparations y compris les travaux plus importants, comme les grosses réparations ou d’autres mesures indispensables à la conservation de l’immeuble.

Le bénéficiaire d’un droit d’habitation ne supporte, lui, que les réparations ordinaires d’entretien. Il n’a pas à assumer le paiement des intérêts hypothécaires, des primes d’assurances, ni des impôts et taxes en relation avec l’immeuble.

Impôt sur la valeur locative reste dans les deux cas à la charge d’occupant( usufruitier ou bénéficiaire du droit d’habitation).

Constitution et fin de la servitude personnelle.

La constitution d’un droit d’usufruit ou d’un droit d’habitation peut résulter d’une convention ou d’une situation prévue par la loi.

Un contrat constitutif d’usufruit ou de droit d’habitation, en matière d’immeuble, doit revêtir la forme authentique. Il s’agira ainsi d’un acte notarié. Pour que ce droit soit valablement constitué, le propriétaire devra, en outre, en requérir l’inscription au Registre foncier, sans quoi il ne prendra pas naissance, malgré la volonté des parties.

Lorsque rien n’a été prévu dans une convention, le Code civil prévoit par ailleurs, à des conditions légales spécifiques, la possibilité pour le conjoint survivant de demander qu’un droit d’usufruit ou un droit d’habitation lui soit attribué sur l’immeuble où vivait le couple. Ainsi, votre conjoint pourrait disposer d’un droit légal à la constitution d’une de ces servitudes, sans qu’il soit nécessaire de procéder antérieurement à une quelconque démarche. Il est toutefois préférable de le prévoir préalablement.

Habituellement, l’usufruit et le droit d’habitation s’éteignent avec la mort du dernier bénéficiaire( dans le cas de la pluralité des bénéficiaires) en faveur de qui le droit a été constitué. Ce droit peut toutefois avoir été constitué pour un temps prédéterminé, mais qui ne peut dépasser la durée de vie de son bénéficiaire. Enfin, l’usufruitier peut y renoncer unilatéralement ou y mettre fin par contrat avec le nu-propriétaire.

Le vendeur en viager d’un bien est appelé : le crédirentier.
La personne qui se porte acquéreur du bien en viager est appelée : le débirentier.

Le Débirentier verse le bouquet et doit payer la rente.
Dans le cas où le débirentier n’est plus en mesure de s’acquitter de la rente pour une raison quelconque, le crédirentier peut demander la restitution de son bien et peut avoir le droit de faire prononcer la résolution de la vente. Si le débirentier décède, ce sera à la charge de ses héritiers d’assumer le versement de la rente au crédirentier, qu’il habite ou pas le bien.

Le vendeur d’un bien en viager est appelé le crédirentier. Le crédirentier perçoit un capital appelé le bouquet, et ceci immédiatement, puis ensuite une rente lui apportant un complément de revenu régulier en plus de sa retraite. Pour le crédirentier, le fait de percevoir une rente à vie lui permet de garder son pouvoir d’achat et de subvenir à ses besoins à de meilleures conditions et surtout de rester dans son logement, s’il est vendu en viager occupé.